월셋집 사세요? 당신과 집 주인이 꼭 알아야 할 5가지


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월셋집 사세요? 당신과 집 주인이 꼭 알아야 할 5가지
전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 지난해 처음으로 40%를 넘어섰다. 전체 임대차가구의 월세비중은 55%를 넘는다. 저금리 기조로 전세가 지고 월세가 뜨는, 바야흐로 '월세시대'다.
이같은 월세시대를 맞아 부동산정보업체 부동산114가 집주인과 세입자가 꼭 알아둬야 할 5가지 팁을 정리했다. 

#1. 보증금 적어도 '전입신고'는 필수 
월세 임대차계약을 체결한 세입자는 가장 먼저 전입신고를 한 후 확정일자를 받아야 한다. 
세입자는 월셋집을 구해도 전입신고를 마쳐야 집주인과 체결한 임대차계약에 대한 대항력이 생긴다. 대항력이란 두 당사자 사이에 발생한 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력이다. 결국 전입신고를 마쳐 대항력을 가져야 집주인이 바뀌어도 기존 임대차 기간을 유지하고, 바뀐 집주인의 무리한 조건변경 요구에 대항할 수 있다는 얘기다. 대항력이 생기면 계약기간이 만료돼 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됨을 물론이다. 이때 임차인이 다수인 경우 전입신고 날짜에 따라 각 임차인의 대항력 순위가 달라진다.
주민센터에서 전입신고를 할 때 임대차계약서를 들고 가서 확정일자까지 받으면, 보증금에 대해 우선변제권이 인정된다. 우선변제권이란 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 경우 다른 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.
이처럼 전입신고와 확정일자는 보증금을 지키기 위한 수단이다. 특히 전입신고는 월세 세액공제를 받기 위해서도 필수다. 

#2. 월세는 선불일까, 후불일까? 
월세의 경우 매달 세입자와 집주인의 금전거래가 이뤄진다. 그러다보니 월세 지급시기나 임대료 연체 등을 두고 집주인과 세입자 사이의 분쟁도 많은 편이다.
우선 월세가 선불인지 후불인지를 정하고 지급날짜를 명확히 하는 것이 바람직하다. 일반적으로 목돈을 보증금으로 지불했다면 월세를 후불로 하는 경우가 많다. 보증금은 임대료 연체 등 세입자의 채무를 담보하는 것으로 월세가 밀렸을 때 이를 보증금에서 공제할 수 있어 후불로 한 것에 대한 위험을 어느 정도 상쇄할 수 있기 때문이다. 하지만 보증금이 없는 무보증 월세나 보증금대비 월세가 높은 경우에는 선불로 하는 것이 집주인 입장에서 유리하다.
보증금 100만원에 월세가 30만원이라면 3달까지 월세가 밀려도 보증금에서 충당 가능하지만, 보증금 100만원에 월세 70만원이라면 한달만 밀려도 보증금이 대부분 소진되기 때문이다.
한편 월세는 2개월 이상 밀리면 법상 계약해지 사유가 된다. 민법 640조는 “차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있다. 이때 2기분이란 2개월치 금액의 연체를 말한다. 이때 연체액은 2개월 연속이 아니어도 두달치면 계약해지 사유가 될 수 있다.

#3. 집수리비는 누가? "소규모는 세입자, 대규모는 집주인" 
작게는 수도꼭지 교체나 방충망 설치에서부터 크게 도배나 보일러 고장 등 주택관리나 수리비 문제를 둘러싸고 집주인과 세입자 간에 마찰을 빚는 경우가 잦다.
현행법(민법 623조) 상 집주인은 계약 기간 중 세입자가 목적물(집)을 사용하는데 있어 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있다고 규정하고 있다. 따라서 보일러가 고장나거나 수도관, 변기 등 기초 설비에 문제가 있는 경우 원칙적으로 집주인이 수리를 해줘야 한다.
하지만 임차인 역시 집에 대한 통상 관리의무를 부담하고 있기 때문에 수도꼭지 등 소규모 파손이나 형광등 등의 소모성 자재는 스스로 고쳐 써야 한다. 또 보일러가 노후로 인해 고장난 것이 아니라 동파 등 세입자의 부주의로 고장난 경우에도 세입자가 수리비를 일부 부담해야 한다.
그렇다면 태풍 등으로 인해 ‘불가항력에 의한 손해’가 발생했을 때는 어떻게 해야할까? 강풍에 대비해 세입자가 테이프를 붙이는 등 만반의 준비를 했는데도 깨졌다면 집주인이 수리해야 하지만, 세입자가 아무런 대비를 하지 않았다면 집주인과 세입자가 절반씩 부담해야 한다는 대법원 판례가 있다는 것이 부동산 114의 설명이다.
방범창은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있을까? 계약 때 특약사항으로 넣었다면 가능하지만 그렇지 않다면 ‘집주인이 세입자의 안전을 배려하는 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고는 볼 수 없다“는 것이 대법원의 판결이다.

#4. 민감한 월세 세액공제...세입자-집주인이 윈윈하는 방법은? 
법상 연소득 7000만원 이하 월세 세입자는 연간 월세지급액의 10%(750만원 한도)에 대해 세액공제를 받을 수 있다. 월세로 매달 50만원씩 연간 600만원을 냈다면 세액공제액이 60만원에 달해 한달 월세를 돌려받을 수 있는 셈이다.
집주인 동의가 없더라도 월세 임대차계약서와 월세납입증명(계좌이체 확인서) 만으로 공제 신청이 가능하다. 다만 임대차계약서 상의 주소지와 주민등록등본의 주소가 같아야 하기 때문에 전입신고를 하지 않았다면 세액공제를 받을 수 없다.
문제는 세원이 노출되는 집주인이 월세 세액공제를 달가워하지 않는다는 데 있다. 일부 집주인은 월세 계약 과정에서 세액공제를 받지 않는다는 특약을 넣기도 하고, 전입신고를 못하게 하거나 세액공제를 받는 대신 월세를 올리는 경우도 있다.
집주인이라면 부부가 합쳐서 2주택 이상 보유하고, 그 중 1주택 이상 임대하는 경우 주택임대소득세 과세 대상이 된다. 또 1주택을 보유하고 임대해도 해당주택의 기준시가가 9억원을 초과하면 소득세 과세 대상이 된다.
과세 대상이어도 연간 2000만원 이하 임대소득에 대해서는 주택수에 관계없이 2016년까지 비과세한다. 2017년부터 2000만원 이하 임대소득의 경우 필요경비 60%를 인정(제외)하고 14% 단일세율로 분리 과세하게 된다.
또 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 400만원을 추가공제해주기 때문에 매달 받는 월세가 80만원을 넘지 않으면 납부세액이 사실상 0원이 된다.

#5. 계약 끝났을 때, 갱신거절 의사는 적어도 한 달 전에..
계약기간이 만료되면 집주인과 세입자는 재계약을 할 것인지 아닌지를 결정해야 한다. 이사를 나가거나 재계약을 원치 않을 때 최소 계약 만료 한 달 전에는 집주인에게 통보해야 한다. 계약만기를 기준으로 6개월 에서 한달 전까지 사이에 별 다른 얘기가 없으면 계약은 자동 연장된다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 이전 계약 내용을 갱신하는 것을 양쪽 모두가 암묵적으로 동의했다는 의미다.
자동연장 기간 중 세입자는 언제든 계약해지를 요구할 수 있으며 해지 통보 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생한다.



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